San Vito Romano round II

La raccolta di capitali costituisce il secondo round della campagna «San Vito Romano», collocata a dicembre 2025 tramite la piattaforma UpsideTown e conclusasi con una raccolta complessiva di 600.000 euro.

Lo Sponsor, che ha già contribuito con equity propria per circa 1,1 milioni di euro, promuove il secondo round per sostituire la quota residua di finanziamento bancario non ancora erogata attraverso l’ingresso di investitori crowdfunding.

Questa scelta mira a rendere la struttura finanziaria più snella e, evitando il ricorso a erogazioni a SAL (stato avanzamento lavori), a semplificare la gestione operativa, consentendo una maggiore competitività nella negoziazione con fornitori per la gestione del cantiere e l’approvvigionamento dei materiali. 

Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo edificio residenziale in classe energetica A+ da 12 appartamenti con spazi esterni a Roma, in via San Vito Romano 3, che saranno poi ceduti per realizzare la exit del progetto. 

Attualmente le attività di cantiere sono al 75% degli interventi strutturali, con uno stato avanzamento in linea con budget e cronoprogramma delineati in sede di primo round. 

In particolare, il Titolare ha già concluso la realizzazione di fondamenta e piani terra e primo in elevazione, con il secondo piano in completamento: il termine per gli interventi strutturali è fissato in circa 30 giorni, successivamente saranno realizzate le opere interne.

La commercializzazione è stata avviata in fase di scouting ed è curata da un network di intermediazione con forte presenza sul territorio. Il lancio promozionale è previsto entro giugno 2026, in ragione dell’avanzamento del cantiere.

Dettagli sull’Offerta

La durata attesa è di 14 mesi, a fronte di un ROI lordo atteso funzionale all’ammontare investito e alle tempistiche di ingresso:

• 19,83% lordo con ticket minimo da 50.000 euro (quote A1)
• 18,67% lordo con ticket minimo da 20.000 euro (quote A2)
• 17,50% lordo con ticket minimo da 10.000 euro per gli ordini effettuati entro le prime 48 ore dall'avvio della campagna (quote A3, “early bird”)
• 16,33% lordo con ticket minimo da 1.000 euro (quote A4)

Calcolato su base annua, il ROI lordo atteso equivale a: 17% per le quote A1 - 16% per le quote A2 - 15% per le quote A3 - 14% per le quote A4.

E’ previsto un ticket massimo di investimento di 100.000 euro per investitore.

Per tutte le classi di quote sopra menzionale sono previste le seguenti clausole di salvaguardia:

1. liquidazione preferenziale sia del capitale che dell’utile generato: diritto al rimborso in via prioritaria rispetto al Titolare, secondo un ordine di priorità che partirà dalla classe di Quote A4, per poi procedere via via con le Quote A3, A2 e A1. 
2. diritto di disinvestimento (cd. “opzione PUT”): l’Offerta prevede la facoltà, per gli investitori crowdfunding, di esercitare il diritto di disinvestimento al quattordicesimo mese, in caso di ritardi nella conclusione del progetto.
3. Vincolo di inalienabilità (cd. “lock-up”): le quote A (quote Sponsor) non potranno essere cedute a terzi per l’intera durata prevista dell’operazione
4. Obbligo di copertura degli shortfall: il Titolare di quote A dovrà integrare risorse proprie per coprire eventuali ammanchi di cassa per tutta la durata della società

Il Titolare ha inoltre previsto la possibilità, per gli investitori di quote A1 e A2, di partecipare ad una procedura competitiva per l’acquisto diretto dei futuri appartamenti.

Maggiori dettagli su classi di quote e modalità di attribuzione, oltre che sui diritti connessi alle quote sono disponibili nel KIIS (Documento contente le informazioni chiave sull’Offerta), nell’Information Memorandum e nello Statuto di G.R.G. Service S.r.l., che costituiscono parte essenziale della documentazione di Offerta e alla cui attenta lettura si rimanda prima dell’adesione.

A beneficio degli investitori, il Titolare fornirà aggiornamenti trimestrali sull'avanzamento del progetto.

La location

L’operazione si inserisce in un contesto urbano di grande vitalità nel quadrante est di Roma, tra i quartieri Prenestino-Labicano e Pigneto in una posizione che, pur defilata rispetto al centro storico, è a poca distanza e ben collegata dalla rete del trasporto pubblico (metro C, rete tram e bus e futuro snodo ferroviario Pigneto, in realizzazione), agevolando gli spostamenti sia verso il centro sia verso le aree più periferiche. 

L’area è servita da una rete completa di servizi: scuole, supermercati, impianti sportivi e aree verdi come il Parco delle Energie e Villa De Sanctis. 

Il Pigneto, a pochi passi, è una delle realtà più vivaci e identitarie della Capitale, che attrae giovani professionisti, famiglie e investitori alla ricerca di un equilibrio tra vita di quartiere e fermento urbano. 

Market overview

Il livello dei prezzi risulta ancora moderato rispetto alle zone centrali di Roma, rendendolo luogo ideale per famiglie, giovani professionisti, studenti. Il mercato immobiliare della zona mostra infatti una dinamica in progressivo rafforzamento, con valori medi di compravendita in crescita costante e un rendimento locativo competitivo rispetto ad altre aree della città. 

L’intervento beneficerà della scarsità di comparable, ovvero immobili di nuova realizzazione, di cui vi è una forte domanda. L’asking price si attesta nel range di vendita 4.100 – 4.600 euro/mq.

Financials

Feedback dell’operazione

Il giudizio assegnato da PRAXI S.p.A. al progetto ad esito della due diligence commerciale è pari a 4,6 su 5

* Qualità di prodotti simili disponibili nel mercato di riferimento (1 si riferisce ad un elevato numero, 5 si riferisce ad un numero ridotto).

** Previsione della domanda di prodotti analoghi (1 si riferisce ad una tendenza al ribasso, 5 si riferisce ad una tendenza al rialzo, rispetto all'operazione analizzata).